Con l’ordinanza n. 19011 del 2026, depositata dalla Corte di cassazione su una controversia nata ad Agrigento e destinata a tornare davanti alla Corte d’appello di Palermo, i giudici hanno ribadito chi paga le spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario nei rapporti sorti prima della riforma del condominio del 2012, chiarendo che la distinzione resta ancorata alla natura degli interventi contestati. Il punto, in sostanza, è semplice solo in apparenza: le spese ordinarie seguono l’uso del bene, quelle straordinarie gravano invece sulla titolarità del diritto, e dunque sul proprietario della struttura, non su chi la utilizza.
Cassazione, cosa dice l’ordinanza sulle spese condominiali
La Suprema Corte, accogliendo il ricorso del condominio, ha annullato la sentenza della Corte d’appello di Palermo e disposto un nuovo esame, spiegando che per i rapporti anteriori alla riforma del 2012 valgono i criteri previsti dal codice civile. In altre parole, le spese di ordinaria amministrazione, quelle legate all’uso, alla custodia e alla gestione del bene, sono a carico dell’usufruttuario; le spese di manutenzione straordinaria e gli interventi che incidono sulla struttura dell’edificio spettano invece al nudo proprietario.
È un principio già noto, eppure la Cassazione lo ha richiamato con nettezza, soffermandosi su un passaggio che nei contenziosi condominiali torna spesso: le delibere assembleari non possono cambiare la ripartizione stabilita dalla legge. Solo allora, cioè quando si accerta la natura concreta delle somme richieste, si può individuare il soggetto tenuto al pagamento. Non basta, hanno chiarito i giudici, un richiamo generico agli oneri condominiali.
La vicenda di Agrigento e il decreto ingiuntivo da 14 mila euro
La causa nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto nel 2012 da un condominio di Agrigento nei confronti di una società proprietaria di un appartamento, per il recupero di circa 14 mila euro di oneri condominiali non versati. La società si era opposta sostenendo di essere soltanto nuda proprietaria dell’immobile, mentre il diritto di usufrutto apparteneva ad altri soggetti. Un dettaglio non secondario, anzi decisivo.
In primo grado il Tribunale di Agrigento aveva respinto l’opposizione. In appello, però, la decisione era cambiata: la Corte d’appello di Palermo aveva accolto le ragioni della società, escludendo la responsabilità del nudo proprietario. Secondo il condominio ricorrente, quel giudizio non aveva valutato fino in fondo né la reale situazione proprietaria dell’immobile né, soprattutto, la differenza tra spese ordinarie e spese straordinarie. Ed è su questo snodo che la Cassazione è intervenuta.
Nudo proprietario e usufruttuario, come si dividono i costi prima della riforma 2012
Nel quadro normativo precedente alla riforma del condominio, la distinzione resta quella tradizionale. L’usufruttuario, che gode del bene e ne trae utilità, risponde delle spese necessarie al funzionamento quotidiano della cosa comune: pulizia, servizi, gestione corrente, manutenzione ordinaria. Il nudo proprietario, invece, è chiamato a sostenere gli interventi che toccano la consistenza del bene, quindi le opere straordinarie o strutturali.
La Cassazione, secondo quanto emerge dall’ordinanza 19011/2026, ha rimesso al centro proprio questo criterio legale. Non conta, da solo, il nome inserito nei riparti approvati dall’assemblea; conta la natura delle spese contestate. Se un esborso riguarda la conservazione ordinaria o l’uso del bene, il riferimento è l’usufruttuario. Se riguarda lavori che incidono sulla struttura, sulla durata o sul valore dell’edificio, il carico ricade sul nudo proprietario. Una linea netta, almeno sul piano dei principi. Più complicata, poi, la verifica voce per voce.
Cosa succede ora davanti alla Corte d’appello di Palermo
La pronuncia della Cassazione non chiude il contenzioso. Il procedimento proseguirà davanti alla Corte d’appello di Palermo, ma in diversa composizione, per un nuovo esame che dovrà attenersi ai principi fissati dalla Suprema Corte. I giudici di rinvio dovranno accertare, in concreto, quali tra le somme richieste dal condominio rientrino nelle spese ordinarie e quali, invece, nelle spese straordinarie.
È qui che si giocherà la partita vera. Perché la decisione non afferma automaticamente che l’intero importo debba essere pagato dal nudo proprietario; dice piuttosto che non si può escluderne la responsabilità senza verificare la composizione del debito. In quel momento, voce per voce, il fascicolo tornerà a parlare: lavori, interventi, riparti, causali. E il principio ribadito dall’ordinanza resterà quello di sempre, almeno per il regime anteriore al 2012: all’usufruttuario le spese ordinarie di gestione, al nudo proprietario gli oneri straordinari. Una distinzione tecnica, certo, ma con effetti molto concreti per condomìni, società proprietarie e titolari di usufrutto.
